L’investissement locatif peut vous offrir une source de revenus stable grâce aux loyers que vous percevez régulièrement. Cependant, au même titre que les autres types de revenus, les recettes locatives sont également soumises à l’impôt. Heureusement, l’État réduit l’impôt que vous devez payer afin de vous inciter à investir dans le neuf ou dans l’ancien et afin d’améliorer la rentabilité de votre investissement. Plusieurs dispositifs de défiscalisation sont ainsi proposés. Pour en profiter, vous devez remplir un certain nombre d’exigences. Découvrez quels sont les meilleurs dispositifs de défiscalisation et quelles sont leurs conditions respectives.
Plan de l'article
Pourquoi choisir un dispositif de défiscalisation ?
Si vous choisissez d’investir dans l’immobilier, vous devez choisir un bon instrument de défiscalisation. Le but en est de profiter des avantages fiscaux proposés par l’État dans le cadre de son programme d’incitation à la construction de logements neufs et à la réhabilitation de logements anciens. Ainsi, il propose une réduction d’impôts qui s’applique sur les revenus locatifs générés par votre investissement locatif. Puisque le montant de l’impôt à payer est réduit, la rentabilité de votre investissement est ainsi augmentée.
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Pour optimiser votre fiscalité, plusieurs dispositifs s’offrent à vous. Ils ont leurs propres avantages et limites respectifs. Pour déterminer lequel d’entre eux est le plus adapté à votre investissement locatif, vous devez vous baser sur un certain nombre d’éléments, comme :
- Le type de bien dans lequel vous souhaitez investir : celui-ci peut être ancien à réhabiliter ou neuf ;
- Le montant que vous souhaitez investir ;
- La durée durant laquelle vous souhaitez mettre en location votre bien ;
- La zone dans laquelle vous souhaitez investir : certains dispositifs de défiscalisation exigent que le bien se trouve dans une zone particulière.
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Pour profiter des avantages fiscaux et ainsi pour rentabiliser votre investissement locatif, vous devez remplir les exigences de la défiscalisation de votre choix.
Quelles sont les exigences des dispositifs de défiscalisation ?
Voici les meilleurs dispositifs de défiscalisation et les conditions à respecter pour en bénéficier.
La loi Pinel
Celui-ci vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12 %, de 18 % ou de 21 % du prix de revient du bien pendant une durée de location de 6 ans, de 9 ans ou de 12 ans. Les conditions à remplir sont :
- Investissement dans un logement neuf, en VEFA, à construire ou ancien ;
- Engagement à louer le bien pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans ;
- Emplacement du bien dans une zone A, A bis, ou Zone B1 (zones tendues en France métropolitaine).
Louer en meublé
Pour bénéficier de meilleurs avantages fiscaux, vous pouvez louer en meublé. Dans ce cas, vous devez déclarer vos revenus locatifs comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous avez aussi le choix entre le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) et LMP (loueur meublé professionnel). Avec le statut LMNP, vous avez le choix entre le régime fiscal « micro BIC » ou le « régime fiscal réel ». Le premier vous permet de bénéficier d’un abattement fiscal de 50 % sur vos recettes locatives ou de 30 % pour le second.
Pour louer en meublé, vous devez remplir les conditions suivantes :
- Le logement doit être meublé ;
- Le respect du plafonnement de loyer si le bien se trouve en zone tendue ;
- La location du bien en meublé pendant au moins un an ;
- La déclaration des revenus locatifs en tant que Bic.
La loi Pinel Outre-mer
Ce dispositif est presque identique au dispositif Pinel en métropole, sauf qu’il s’applique dans les DOM et les COM. Si votre bien se trouve dans l’un de ces territoires, la loi Pinel Outre-mer vous permet de bénéficier d’un avantage fiscal de 23 %, de 29 % ou de 32 % selon la durée de votre engagement.
Quel dispositif de défiscalisation pour un bien ancien à rénover ?
Si vous investissez dans un bien ancien à rénover, vous pouvez optimiser votre fiscalité avec l’un des dispositifs suivants : loi Malraux, Déficit foncier ou loi Monuments historiques. Chaque dispositif impose ses propres conditions et possède ses propres avantages et inconvénients.
Quelles sont les obligations fiscales liées à la location d’un bien immobilier ?
Découvrons maintenant les obligations fiscales qui découlent de la location d’un bien immobilier.
Lorsque vous percevez des loyers provenant de la location d’un bien immobilier, vous avez l’obligation de déclarer ces revenus fonciers. Ils sont à déclarer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) si le logement est loué meublé, ou dans celle des revenus fonciers si le logement est loué vide. Il existe différents régimes fiscaux applicables aux revenus fonciers : le régime réel, le régime micro-foncier et le régime spécifique pour les locations meublées non professionnelles (LMNP).
En tant que propriétaire bailleur, vous êtes redevable de la taxe foncière, dont le montant varie en fonction de différents critères tels que la valeur locative cadastrale du bien. Si votre locataire occupe le logement à titre principal au 1er janvier de l’année en cours, il reste responsable du paiement de la taxe d’habitation. S’il s’agit d’une location saisonnière ou meublée courte durée, cette taxe peut être due par vous-même.
Les charges locatives que vous facturez à votre locataire doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle. Cette régularisation consiste à comparer les provisions mensuelles versées par le locataire avec les dépenses réelles engagées. Si un écart est constaté, il doit être ajusté et le locataire peut se voir rembourser ou devoir payer la différence.
En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez bénéficier de certaines déductions fiscales. Les dépenses de travaux réalisés dans le logement loué peuvent être déduites des revenus fonciers. Vous devez conserver toutes les factures et justificatifs pour pouvoir en bénéficier. Si vous avez contracté un emprunt pour acquérir le bien immobilier mis en location, les intérêts d’emprunt ainsi que certains frais annexes peuvent également être déduits.
Comment optimiser sa déclaration fiscale en tant que propriétaire bailleur ?
Passons maintenant à la section suivante : Comment optimiser sa déclaration fiscale en tant que propriétaire bailleur ?
Pour optimiser votre déclaration fiscale en tant que propriétaire bailleur, pensez à bien tenir vos comptabilités. Gardez une trace précise de toutes les dépenses et recettes liées à votre bien immobilier locatif. Cela inclut les charges (assurances, taxes foncières, frais d’entretien…), les travaux réalisés, ainsi que les loyers perçus.
Opter pour le régime fiscal le plus avantageux peut vous permettre de réduire significativement votre impôt sur le revenu. Selon votre situation et vos objectifs financiers, vous pouvez choisir entre le régime réel d’imposition ou le régime micro-foncier.
Le régime réel d’imposition nécessite la tenue d’une comptabilité complète et offre la possibilité de déduire l’ensemble des charges supportées ainsi que certains amortissements.
Le régime micro-foncier est quant à lui plus simple et s’adresse aux contribuables dont les revenus fonciers annuels ne dépassent pas 15 000 euros. Dans ce cas, un abattement forfaitaire de 30% est appliqué sur les loyers bruts perçus.
Plusieurs dispositifs de défiscalisation peuvent être intéressants pour optimiser sa déclaration fiscale en tant que propriétaire bailleur :
• Le dispositif Pinel : si vous investissez dans un bien immobilier neuf destiné à la location, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt en fonction de la durée de mise en location (6, 9 ou 12 ans).
• Le dispositif Censi-Bouvard : réservé aux logements meublés dans les résidences services (résidences étudiantes, EHPAD…), il permet une réduction d’impôt équivalente à 11% du montant de l’investissement.
• Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : si vous louez un bien meublé et que vos recettes locatives annuelles n’excèdent pas 23 000 euros ou représentent moins de la moitié de votre revenu global, vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux intéressants.
Pour optimiser au mieux votre déclaration fiscale en tant que propriétaire bailleur, il peut être judicieux de faire appel à un expert-comptable spécialisé dans l’immobilier locatif. Il saura vous conseiller sur les meilleures stratégies pour minimiser votre impôt sur le revenu tout en respectant les exigences fiscales en vigueur.
Afin d’optimiser votre déclaration fiscale en tant que propriétaire bailleur, veillez à tenir des comptabilités rigoureuses et choisissez le régime fiscal adapté à votre situation. N’hésitez pas non plus à explorer les dispositifs de défiscalisation disponibles et solliciter l’aide d’un professionnel pour maximiser vos économies d’impôts.
