Le bail est un contrat qui lie un propriétaire, généralement le propriétaire immobilier, et un locataire, qui occupe la propriété pendant une période déterminée en échange du paiement d’une somme d’argent appelée loyer.
Il existe différents types de baux :
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- la location commerciale lorsque le bien est utilisé pour exercer une activité industrielle, commerciale, agricole ou artisanale.
- Un bail professionnel lorsque des locaux sont utilisés pour exercer une activité professionnelle en dehors de l’industrie, de l’agriculture, de l’artisanat
- location mixte résidentielle et professionnelle
- Un bail résidentiel qui est divisé en 2 sous-catégories :
- location meublée
- louer non meublé
Nous verrons ainsi quelles sont les différentes obligations du locataire et du propriétaire.
Les obligations du propriétaire vis-à-vis du locataire bien que souvent le propriétaire, est obligé de 3 obligations envers le locataire :
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Plan de l'article
Obligation du bailleur de délivrer
Définition de l’obligation de délivrer
Le propriétaire doit :
- de mettre la propriété à disposition , c’est-à-dire simplement que le locataire peut effectivement prendre possession du bien à la date spécifiée entre les deux parties au bail. Cela ne se produit pas si le bailleur livre un bien sans approvisionnement en eau ou dont le raccordement individuel au réseau public n’a pas été fait.
- que le bien remplit l’objectif prévu dans le contrat de location. Ce problème se pose davantage dans le cas d’un espace commercial que dans le cas d’un bail résidentiel. En fait, les locaux commerciaux doivent être délivrés pour que le locataire peut établir son entreprise et mener son entreprise.
- que la propriété est en bon état au moment de son émission. Il a été précisé que si une clause de location attestait que le locataire avait accepté de prendre les locaux ou les biens tels qu’ils sont, elle n’exempte pas le propriétaire de livrer un bon état. Ce dernier est tenu d’effectuer toutes les réparations nécessaires pour que le locataire puisse profiter de sa propriété.
Sanction
En cas de manquement à cette obligation d’émission, le locataire dispose de 3 possibilités :
- l’exécution forcée demandée au tribunal, à moins que cela ne soit impossible,
- la résiliation du contrat de location ,
Dans le cas où le bailleur remplit son obligation mais tardivement ou partiellement, alors le preneur a la possibilité de :
- demander une réduction des loyers correspondant aux dommages subis,
- réclamer des dommages
- augmenter l’exception par défaut qui vous permet de suspendre vos paiements de loyer , consultez votre remboursement.
Toutefois, le propriétaire ne peut être tenu responsable s’il peut prouver que la violation de son obligation de livraison est due à un cas de force majeure (événement irrésistible et imprévisible, par exemple une catastrophe naturelle) ou au comportement du locataire . D’autre part, si la violation est due à un tiers, le bailleur n’est pas exonéré.
Toutefois, le bailleur reste responsable même si le comportement d’un tiers entraîne la non-délivrance du bien loué.
Obligation de garantie du bailleur
Garantie des défauts cachés
Le propriétaire garantit la locataire s’il y a des défauts, même s’il n’aurait pas su au moment de la conclusion du bail. Ces défauts devraient empêcher le locataire d’utiliser la propriété normalement, comme prévu. Par exemple, dans le cas de la découverte de l’amiante, cela est considéré comme un défaut caché par le propriétaire. Dans ce cas, le locataire peut engager la responsabilité du propriétaire et demander une indemnisation. Cependant, il n’y a pas de défauts apparents qui, par définition, sont connus du locataire.
Garantie d’expulsion
Le propriétaire n’a pas à garantir le locataire contre les perturbations causées par des tiers, sauf si le propriétaire a aggravé les choses. En outre, elle garantit le locataire contre les perturbations liées à la propriété du bien loué, à titre de demande de réclamation. Par conséquent, le locataire peut demander à voir leurs loyers réduits.
Obligation
garder Le propriétaire est tenu de maintenir le bien. C’est-à-dire que vous devez effectuer tous les travaux autres que les réparations locatives énumérées à l’article 1754 du Code civil.
Responsabilités du preneur à l’égard du bailleur Le législateur fait la distinction entre les obligations actives et passives du locataire.
Obligations actives
Le locataire est tenu de :
- payer le loyer
- faire un usage pacifique des lieux. Il est entendu par cela que le locataire ne devrait pas causer de tort à autrui. Par conséquent, vous devez respecter les règles de copropriété ou les règles internes du bâtiment. Si ce n’est pas le cas, le propriétaire sera tenu responsable du locataire, mais il aura la possibilité de résilier le bail.
- garantir les dommages causés à la propriété. Le locataire peut être exempté de cette garantie si elle prouve que le dommage s’est produit par :
- cas de force majeure
- absence du bailleur, comme le défaut d’entretien dont il est responsable
- fait d’un tiers, comme un voleur
- assurer l’ entretien de la propriété. Le décret de 1987 énumère spécifiquement les six catégories impliquées dans l’entretien :
- les parties extérieures dont le locataire est le seul à profiter, comme le jardin privé, les auvents, les gouttières, le cas échéant
- portes et fenêtres
- pièces intérieures telles que les plafonds, les murs, les cloisons, les planchers, les armoires et la menuiserie
- installations de plomberie
- équipement d’installation d’électricité
- autres équipements visés dans le contrat.
- souscrire l’ assurance risque locatif . Le locataire doit remettre au propriétaire un certificat de son assureur lors de la remise des clés, puis chaque année.
Liens passifs
Le locataire devrait également :
- de ne pas procéder à la cession du contrat . La cession d’un bail n’est possible que si le bailleur l’a autorisé par écrit, sinon la cession sera nulle et non avenue. Si possible, le contrat doit être signé par le propriétaire, le locataire cédant et le locataire.
- ne pas sous-louter votre propriété . En fait, la sous-blettage est interdit par la loi, de sorte que le principe est l’impossibilité de sous-blet. Toutefois, la sous-location est possible si l’autorisation est expressément accordée par le propriétaire au locataire. Par conséquent, le propriétaire devra donner son consentement écrit, ainsi que peut donner son consentement au loyer proposé par le locataire. La spéculation est interdite, de sorte que le loyer payé par la sous-location ne peut jamais dépasser le loyer payé par le locataire.
- ne pas utiliser est arrivé à la destination des locaux . Donc, si vous avez signé un bail résidentiel, vous ne pouvez pas en tant que locataire effectuer votre activité professionnelle dans cette pièce, vice versa aussi.
- ne pas transformer la propriété louée . Le locataire doit demander la permission au propriétaire s’il souhaite transformer les locaux, sinon le propriétaire a le droit de lui demander de restituer la propriété dans l’état dans lequel il était avant la conclusion du contrat de location.
- effectuer certains travaux .
