1. La Loi sur l’amélioration de la surveillance du secteur financier, de la protection des dépôts monétaires et du régime de fonctionnement des institutions financières prévoit que, dorénavant, lorsqu’une perte est causée par une partie privée, le copropriétaire ne doit pas recouvrer le montant de la franchise ou indemnisation pour les dommages causés à la propriété :
2. Les sommes versées par le syndicat pour le paiement de franchises et l’indemnisation pour dommages aux biens sur lesquels le syndicat a un intérêt assurable ne peuvent être recouvrées des copropriétaires, sauf pour leur contribution aux dépenses communes, sous réserve des dommages qu’il peut obtenir de la part des copropriétaires, du propriétaire obligé de réparer les dommages causés par sa faute. Toute disposition dérogeant aux dispositions du premier est considérée comme un paragraphe non écrit. »
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L’entrée en vigueur de cet article rend les clauses types de déclaration de copropriété qui imposent au copropriétaire une responsabilité sans faute pour tout dommage causé par des biens dont le copropriétaire est légalement responsable. Ces clauses permettaient au syndicat de recouvrer les franchises auprès de l’assureur de responsabilité civile auprès d’un copropriétaire dont l’unité avait fait l’objet d’une réclamation sans débat sur la négligence syndicale. Le copropriétaire était responsable du paiement de la franchise par la déclaration de copropriété, un contrat contraignant pour lui.
Par conséquent, ce nouvel article peut causer des conséquences malheureuses pour la récupération des franchises par la jonction en cas de dommages à l’eau, par exemple, en cassant un tuyau de machine à laver.
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Dans quelles circonstances un copropriétaire fait-il défaut ?
Dans le contexte de la responsabilité non contractuelle, la culpabilité est un comportement qui s’écarte de celui d’une personne normalement prudente et diligente. Afin d’aider et de protéger les victimes de dommages résultant d’une faute délictuelle, le régime général de responsabilité délictuelle prévoit la présomption de faute du tuteur des biens dont l’acte autonome cause un dommage :
« 1465. Le gardien des biens est tenu d’indemniser les dommages causés par l’acte autonome du bien, à moins qu’il ne prouve qu’il n’a commis aucune faute. »
Toutefois, la relation entre le copropriétaire et le syndicat est contractuelle. Dans une relation contractuelle, la faute est la violation totale ou partielle, ou l’exécution tardive ou indue d’une obligation en vertu du contrat. Le Code civil du Québec prévoit que les entrepreneurs « ne peuvent alors contourner l’application des règles du régime de responsabilité ordre contractuel d’opter pour les règles qui leur sont le plus avantageuses. »
Le copropriétaire de la présomption de culpabilité prévue à l’article 1465 du Code civil du Québec peut-il s’appliquer au copropriétaire ?
Une tendance jurisprudentielle a appliqué la présomption de faute dans le régime de responsabilité contractuelle, mais la Cour d’appel du Québec a rejeté cette tendance dans une décision concernant le contexte de la location :
« Les obligations des parties sont régies d’ abord par le bail qui les oblige et, d’une manière substitutive, par les dispositions du Code civil relatives au contrat de locationajouter qu’une autre partie ne peut pas contourner l’application des règles du régime de responsabilité contractuelle pour opter pour des règles qui lui sont les plus avantageuses (art. 1458, par. 2). Par conséquent, la présomption de l’article 1465 C.c.Q. ne peut s’appliquer en présence d’une relation locataire locataire. Le bail P-2 conclu par les parties ne fait pas référence aux obligations des deux parties à l’égard du sèche-linge provenant de l’incendie. Cet appareil a été fourni par le propriétaire, M. Marcoux, pour l’usage exclusif du salon La coiffeuse du locataire, Mme Giroux. Le bail précise, il est vrai, que le locataire devra « payer les frais d’entretien ou de réparation du matériel de climatisation qui lui a été prêté pendant la période de location », mais rien concernant le séchoir. L’article 1862 C.c.Q. 2, paragraphe 2, oblige le locataire, lorsque le bien loué est immeuble, à indemniser le propriétaire du dommage subi « seulement s’il est prouvé qu’il est dû à sa faute ». C’est la disposition applicable en l’espèce.
Par conséquent, la présomption de culpabilité ne peut être considérée comme appliquée dans le contexte de la copropriété. Par analogie, tandis que la faute du preneur commercial est évaluée conformément aux obligations établies dans le bail, la faute du copropriétaire est évaluée conformément aux obligations établies dans la déclaration de copropriété.
Il est donc de plus en plus important d’adopter des règles exigeant que les copropriétaires adoptent des normes strictes de diligence dans leur comportement. Bien que l’application de ces règlements soit difficile à appliquer, lorsqu’une réclamation survient, la faute contractuelle d’un copropriétaire qui ne se conforme pas à la réglementation serait claire.
Mesures préventives
En plus d’un règlement pour documenter la culpabilité des copropriétaires, la mise en œuvre de mesures préventives fortes devient plus rentable. Le paiement de montants déductibles par les syndicats pour les dommages causés par l’eau est désormais une incitation, par exemple, pour l’installation de détecteurs d’eau et le contrôle des conduits de tous les copropriétaires par un plombier embauché par le syndicat.
Par conséquent, il est de plus en plus important de mettre en œuvre des mesures de prévention des sinistres visant à améliorer les pratiques, mais aussi de documenter la faute d’un copropriétaire en cas de perte due au recouvrement de la franchise de son assureur.
